Particuliere beleggers die willen investeren in huurwoningen worden kopschuw gemaakt door een reeksoverheidsmaatregelen en de gestegen rente. Daarvoor waarschuwen ambtenaren van het ministerie van Financiën in economenvakblad ESB, zo meldt het Financieele Dagblad.

Het is voor het eerst dat het ministerie de impact van de stapeling van overheidsmaatregelen op particuliere verhuurders heeft uitgerekend.

De ambtenaren namen 5.500 woningen van particuliere eigenaren onder de loep en concluderen dat de rendementen verdampen door een combinatie van de gestegen hypotheekrente en zwaardere fiscale heffingen. Hierdoor is het voor veel woningbeleggers niet meer aantrekkelijk om in huurwoningen te investeren, zeker als ze die financieren met leningen.

Het kon jarenlang niet op voor vastgoedbeleggers. Door de historisch lage rente, oplopende huizenprijzen en schaarste aan woningen was het aantrekkelijk om woningen aan te kopen, deels met behulp van hypotheekleningen, en vervolgens te verhuren. Maar daar is nu de klad in gekomen.

De hypotheekrente is de afgelopen anderhalf jaar fors opgelopen, wat het duurder maakt om een woning te financieren. Daarnaast moeten woningbeleggers veel meer overdrachtsbelasting betalen dan huizenkopers die de woning zelf betrekken: 10,4 procent in plaats van 2 procent.

Het fictieve rendement in box 3 ligt ver boven de daadwerkelijk behaalde rendementen

Verder moeten de meeste woningbeleggers belasting betalen over een rendement dat voor de meeste partijen niet realistisch is. Vastgoed wordt voor de vermogensbelasting in box 3 ingedeeld in de categorie 'overige bezittingen. Hiervoor geldt voor 2023 een fictief rendement van 6,17 procent en voor 2024 is dat 6,04 procent. Ter vergelijking: voor spaargeld is het fictieve rendement over 2023 slechts 0,01 procent.

Volgens de ambtenaren haalt nog niet 10 procent van de onderzochte huurwoningen het het minimumrendement van 5 procent dat gangbaar is bij aandelenbeleggingen, laat staan de ruim 6 procent waarmee de Belastingdienst rekent.

Daar hoort wel de kanttekening bij dat dit gaat om verhuurders die bij de bank hebben aangeklopt voor financiering. Het plaatje voor beleggers die de woningen uit eigen zak betalen of nog lenen tegen een lager tarief, ziet er een stuk beter uit.

Over dat fictieve rendement moeten woningbeleggers 32 procent vermogensbelasting betalen. Dat wordt volgend jaar opgetrokken naar 36 procent.

Nieuwe wetgeving legt huren aan banden en ook dat drukt het rendement

Hier komen mogelijk nog overheidsregels bovenop waardoor veel huren omlaag moeten. Woningbeleggers die een huis verhuren in de vrije sector mogen nu nog vragen wat zij willen.

Maar demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting wil huurders beschermen tegen excessief hoge huren. Over enkele weken stuurt hij een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer dat de huren voor een groot deel van de woningen in de vrije sector aan banden moet leggen.

De ambtenaren hebben de impact van al die factoren afzonderlijk op de rendementen becijferd. Het rendement wordt als volgt gedrukt:

  • Nieuwe Wet betaalbare huur: -2,4 procentpunt
  • Gestegen rente: -1,7 procentpunt
  • Box 3-belasting en overdrachtsbelasting: -2,5 procentpunt

Opgeteld zien volgens de rekenmeesters particuliere beleggers die nieuw instappen het nettorendement (na kosten) kelderen van 8,1 procent tot gemiddeld 2,4 procent.

LEES OOK: Pandjesbazen starten massaclaim tegen de staat vanwege aanpassing regels voor maximale huur